【扒房南宁“豪宅”频出，别吹了，有的盘真不配|随着DW盘入市、预售价放开】

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扒房南宁“豪宅”频出，别吹了，有的盘真不配

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扒房南宁“豪宅”频出，别吹了，有的盘真不配

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随着DW盘入市、预售价放开，开发商琢磨着：是时候在南宁玩豪宅了。
进入2020年，放眼全南宁，满城尽是“豪宅” 。
然而，只要房子建得足够大，地价拍得足够高，就可以称为豪宅了？
面对真假豪宅频出，有人可能要跳出来diss：别吹了，有的盘ta不配！

豪宅，你说是就是啊？
你发现没？2020年，成了豪宅年。
五象湖的四大天王、蟠龙的盛邦项目、总部基地的万科别墅、老城区的华润江景房，还有如今仍是迷的中海半山别墅……
放眼全南宁，满城尽是“豪宅” 。
为了挤进豪宅圈，南宁房企不可谓不努力。
有些高价拿地，挤进南宁核心区；有些房企老总亲自设计户型；有些光规划就做了大半年……这些项目都在向市场释放一个信号：我为了做豪宅，真的很努力！
可是，南宁这么多豪宅，真正匹配的又有几个呢？
高价＝豪宅？
很显然，事实并非如此！
你看，三塘某神盘的独栋别墅，传说中价值1500万元，如梦如幻，美得像影视基地，可是地段欠佳……

▲三塘某盘的独栋别墅，真的很美，也真的孤独。
你看，仙葫某别墅盘“等一位爷”等了好多年，江景是极好的，可惜品牌不够给力，园林绿化也平平无奇……

▲仙葫沿江别墅区
没有瑕疵的真豪宅，有吗？
上海汤臣一品、香港浅水湾别墅区，称之为豪宅，无人异议。
为何？
答案很简单，但要做到却不容易，更重要的是，这不是金钱的简单堆砌，而是不断拾级而上，实现资源最大化。

▲上海汤臣一品
具体的章法，容莫愁娓娓道来。

真假豪宅？有一套鉴定标准
豪宅有没有统一的标准？
莫愁认为，放眼世界，美好的东西不应该有边界。但无规矩不成方圆，豪宅没有上限，但起码要满足以下三点之一：
①地处城市核心
地段为王的时代，豪宅也不会免俗。
城市核心，拥有整个城市最黄金配套，别扯什么“世外桃源” ，纵观中国一二线城市，上海浦东、深圳后海公园、北京朝阳……都是城市顶级豪宅聚集地。
而南宁，也不例外。
那么，南宁的核心在哪里？根据最新的城市总体规划，南宁都心包含埌东和五象两个市级中心。分页标题#e#

▲南宁都心、四心规划图
因此大部分的南宁人，会把柳沙半岛、凤岭南、凤岭北、东盟商务区、五象湖、总部基地归类为南宁核心区。
②占了稀缺资源
除了地段，真正的豪宅，得独占某些绝版风景。当然，风景依然高低有别。
通常，天赋的（如：江、山、林、海）优于人造的（人造湖、人造公园），而人造的又优于城市的（置身都市喧嚣中）。
根据大众喜好，简单来说，可以按照“江＞湖＞山＞园＞城市景”来排序。

▲景观金字塔
这么排位并非没有根据。
以一线城市的豪宅为例，如上文说的上海汤臣一品、香港浅水湾别墅区，都是所在天赋景观区域，价格历久弥坚，耐得住时间考验。
反观南宁，规律不变。
其实，比幸福里更奢侈又更低调的豪宅，位于邕江北岸，拥有绝版的邕江。等了数年终于面世，听说已经悄悄去化了近七成。这个盘，是保利冠江墅。
③产品够硬
当然也有占着好地，生不出好房子，在南宁，这样的惨剧，真的太多了，柳沙的外墙花脸高楼、地处青秀山下无产权某盘……不胜枚举。
所以，除了地段、稀缺资源，户型对高端客的胃口也很重要。
别墅占天占地、前庭后院、有一定的私密性，经典案例如绿城桃花源；如果是大平层，大尺度，大面宽、私家电梯入户等必不可少。
例如，南宁保利君悦湾阳台带泳池的337㎡户型，令人印象深刻。

▲保利君悦湾337㎡户型
而且，有时候产品做得足够好，能弯道超车。
以上3点是一个合格豪宅的标准。如果地段、景观、产品3点都不沾，你就不要自嗨豪宅了。

南宁真豪宅，其实并不多
对照上文标准，南宁在售的“真假豪宅” ，一验便知。
先看第一种：地段型豪宅。
在南宁都心（包含青秀和五象），南宁约有9个在售豪宅。

▲“城心”范围内的高端盘（在售/待售）
接着，按景观型豪宅的标准去筛选，莫愁沿邕江细数，发现南宁的一线江景豪宅，约有11个。

▲天赋景观高端盘（在售/待售）
如果筛选的难度加大，地段和景观兼顾，那么，满足条件的顶级豪宅，仅剩4个，分别是：保利君悦湾、华发国宾壹号、保利冠江墅、以及盛邦滨江府。

▲同时符合“城心”和“稀缺江景”双标准的豪宅（在售/待售）
以上四盘，可以称之为南宁豪宅第一梯队。

“壕坑”都被谁占了？
南宁豪宅的坑，到底被谁占了？
答案出乎意料：是保利。第一梯队的豪宅， ta占了一半。
保利真是早早地把南宁最有豪宅基因的地方，霸占了。
无论保利君悦湾，还是保利冠江墅，随意挑一个出来，地段都是好到不行，最重要的是，同地段、同江景，已经没有可供开发的地块了。
比如，保利君悦湾，位于国宾馆荔园山庄旁， 400亩柳沙公园之中，背靠青秀山，与五象岭森林公园隔江相望。
更重要的是， ta位于邕江九湾的第五湾，也是两个南向看江半岛中唯一的住宅区。

▲柳沙处于邕江第五湾

▲保利君悦湾是南向看江
值得一提的是，买保利君悦湾的客户，似乎更看重这里的风水。
邕江流淌至此刚好呈一个“S”形环抱柳沙半岛，与周边的青山龙脉、贝丘文明、形成左青龙右白虎的阵势。

▲君悦湾处于柳沙半岛的龙头位置
这片江景，南宁很难复制第二个。
再如，保利冠江墅，同样也是南向看江，同样位于江湾处（邕江九湾的第七湾），同样临靠生态公园（冠江墅西面临靠占地2400多亩青秀山国际高尔夫球场，坐拥5A景区青秀山）
正因为周边是公园和高尔夫球场，冠江墅才得以享受3.2公里迎江面，看江视野毫无遮挡。沿江楼盘，能站到这么好位置的，真不多。

▲冠江墅紧挨国际高尔夫球场，视野毫无遮挡

▲冠江墅大平层江景实拍
除了占了顶配江景+公园，更重要的是，保利2盘都位于城市都心，东盟商务区辐射范围内。

▲保利2盘在东商区辐射范围
作为南宁政治、经济、文化中心，东盟商务中心用一个特俗气的词来形容就是“寸土寸金” ，得亏保利拿地早，规划早，要不，是否舍得做低密别墅，还真不一定。
而且，即使在外界不太看好的地段，保利也做火过别墅。最经典的当然是保利山渐青，早在2016年，保利在兴宁区做别墅，几乎没人看好它。
可山渐青凭借小别墅一炮而红，收服了不少南宁改需。如今再看，山渐青选址并非无厘头。
随着南宁城市扩容，如今兴宁作为南宁新低密板块，渐渐热起来了，早在10年前拿地的保利，如今随着南宁二环、兴宁2大立交的成熟，教育、商业等各种生活配套基本呈现。保利也开始坐收景观红利。

▲山渐青全貌实景图
不仅在兴宁，还是全南宁，容积率低至0.8的别墅区，出其右者不多。分页标题#e#
不得不说，这么多年，保利做豪宅、做别墅，很有自己的想法，从王刚论道，到“羊和羊在一起更安心” ，在南宁也发出不小的声音。
最近，保利3盘齐动，号称“天赋系” ，又会有什么动作，且等等看吧。

从“王者”熬成“钻石”
虽然占了好坑，但不得不说，无论保利君悦湾、保利冠江墅，还是保利山渐青，都熬得挺久了。
数年间，房子在迭代，豪宅产品一直在进化，保利3盘的产品，是媳妇熬成婆or酒越熬越香？
人分三六九等，豪宅也一样。
莫愁同事采尘，层列过一个金字塔，挺有借鉴意义：

▲豪宅金字塔
一个合格的豪宅，除了基因得好，产品也不能差。做别墅，占天占地、前庭后院是标配，要不就高位看江，尺度一定得大，且有私密性。
再进一步，各方面的管理和服务要跟得上。
比如，一个五象别墅盘，公共绿化、治安管理很辣眼睛，导致入住率很低。
保利3盘，这点做得如何？
目前并未交付，但从保利给出的天赋系列（豪宅系列）的管理规范看，豪宅业主未来可享受36.8°服务，即全智能物业无感服务+无接触归家服务。

▲保利天赋系列服务管理展示
管理合格，豪宅再往上，除了独占绝版风景，拼的就是建造设计。
拼设计，拼产品，保利还是有些底气的。
保利君悦湾阳台带泳池户型，至今仍被人津津乐道，每个主卧室都设计了270°落地飘窗，主卧套间独立双开门，让不少高改客户印象深刻。
此外，保利山渐青也是保利强产品力的代表作品。
项目并非南宁都心，但临靠邕江水系源头，占了一定的自然景观，当然，山渐青最值得一提的就是产品。
如今，山渐青收官之作和院168㎡户型，实用面积高达约720㎡，一座别墅七个院子，赠送率高达333% 。开间达8.9米，做到所有房间朝南向，指标不输此前的网红小别墅。

▲保利山渐青168㎡和院户型
此外，保利冠江墅，千万/套的看江别墅，半年前入市顺销了，如今基本卖空了。
莫愁本想找个熟识的置业顾问要个户型图看看，置业顾问却说：“我还没拿到资料，别墅就没了。 ”
为何这么抢手？除了核心区看江地段，产品也加分不少。
项目227-350㎡江山院墅容积率仅0.7 ，相比杂糅小户型的豪宅项目纯粹不少。地下室层高5.4米，可自行分隔。
更重要的是，冠江墅含大面积私家花园赠送，拓展面积高达180-360㎡（赠送率可达100%-300%）。
虽然别墅难买到，好在，项目高层大平层140-216㎡即将推出，一梯一户，南向阳台开间10.6米，南客厅开间7米，同样做了新规之下几乎罕见的落地飘窗，一线看江视野，高位看江。
地段熬得住，产品挺抗打，保利这步天赋豪宅的棋，下得如何，留言区见。
【扒房南宁“豪宅”频出，别吹了，有的盘真不配】—end—