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编辑 | 谢治贤
出品 | 于    见
据中央银行住房和城乡建设部会议中一位知情人士透露 ， 为了保障防控疫情后房地产风险 ， 监管部门要求参加会议的12家房地产公司必须提交一项最新信息：9月底之前的资产负债表 ， 这不同于以往减少负债的预案 。 房地产公司提交的资产负债表应包括三个指标：资产负债率 ， 净负债率和现金短期债务比（不包括预收款） ， 而这三个指标无疑组成了新的“三条红线” ， 对融创的一干高管们形成了莫大的压力 ， 这其中自然也包括了融创中国董事长——孙宏斌 。
根据要求 ， 监管机构为房地产公司设置了三条红线和四档管理级别 。 踩满所有红线的均记入红色档案 ， 以后的计息负债不得增加；橙色档案中包括踩红线中的两条的公司 ， 其计息负债的增长率不得超过5％；踩中红线之一的公司列入黄色档案 ， 计息负债的增加不得超过10％；未踩在三红线上为绿色档 ， 但计息负债的增加也不得超过15％ 。
根据媒体的计算 ， 融创的2020年中期财务数据若以上述新的融资法规 ， 第一项不包括预收款项后的资产负债率 ， 融创的2020年中期数据约为82％ ， 比新标准高70％ 。 第二净负债率约为149％ ， 直接超过了100％的门槛标准；第三 ， 短期债务比率约为0.47倍 ， 也远低于该标准 。
根据四级管理标准 ， 融创中国的三种行为都被划入红色档 ， 或将被限制未来的计息负债增加 。 在这方面 ， 研究所高级分析师表示：“如果实施‘新的融资法规' ， 将意味着融创需要在优化资本结构和减少债务水平方面做更多的工作 。 ”
在刚刚结束的中期报告投资者会议上 ， 融创中国执行董事兼首席执行官汪孟德表示 ， 净负债比率将在年底前降至120％ ， 在2021年降至100％以下 。 而根据市场传闻 ， 新规定将于2021年实施 。
孙宏斌的顺驰曾经深受高额债务所累 ， 现在轮到了融创需要经受考验的时候了 ， 孙宏斌和融创又将抛出何种法宝 ， 是否可以力挽于狂澜之中？

如此老孙 ， 难得一见

面对难题 ， 今年3月 ， 孙宏斌建议融创在2020年要做三件事：降低融资成本 ， 优化资产结构 ， 谨慎征地、购置合适的地块、选中合适的时间 。孙宏斌想减少债务 ， 却一直被外人认为可能只是“权宜之计”或“例行公事” 。 熟悉老孙的朋友知道 ， 无论是当年的万达酒店、乐视还是金科 ， 只要有好的项目和值得的投资目标 ， 老孙就会努力跻身 。 他确实是投资行业中的耿直大叔 。
而这 ， 也不能说不无成效 。 2020年上半年 ， 融创的债务资产比率下降至86.54％ ， 净债务比率为149％ ， 下降了23％ ， 而且处于疫情 。 当然 ， 这与老孙所认为的120％净债务比率目标相去甚远 ， 有很大的差距 。 老孙还表示 ， 明年这个数字将降至100％以下 。
在优化债务结构方面 ， 我们也看到了老孙的努力 。
例如 ， 通过增加银行融资比重 ， 把握公开市场债券融资机会 ， 提前偿还高成本信托等 ， 到2020年上半年 ， 融创的成本下降了1.9％ 。 上半年 ， 融创的国内2 + 2年期债券利率仅为4.78％ ， 比去年同期下降了约2％ 。 融创的海外债券发行利率也下降了约1.5％ 。

在去杠杆作用下 ， 融创在上半年表现出对投资市场的克制和谨慎 。
新的土地储备同比下降了64％ ， 老孙认为“现在是土地市场风险最大的时候” 。但即便如此 ， 融创的土地储备总价值仍超过3万亿元 ， 总面积超过2.5亿平方米 。 根据融创2020年6000亿元的销售目标 ， 这些土地储备的价值可供出售整整4年还多 ， 万科和碧桂园的土地储备也只能出售3年左右 。

稿源：(于见)

【傻大方】网址：http://www.shadafang.com/c/hn091191P632020.html

标题：于见|2020房地产迷局，孙宏斌是暴虎冯河，亦或步步惊心？