傻大方摘要：【秦朔朋友圈深圳！楼市|·这是第3338篇原创首发文章字数3k+·\】| 网传的断供截图 我看了这个爆料就乐了，一般发这种危言耸听消息的，用一句风行语说，“不是蠢就是坏”。在信息流畅如斯蓬勃的今天，靠“揭秘”吸引眼球的大年夜多不靠谱。我找了一下在深圳几大年夜贸易银行工作的同窗，问了问各自地点行的情况，获得的消息...

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· 这是第3338篇原创首发文章 字数3k+ ·
从深圳“断供潮”说起
这几天 ， 网上流传一张深圳出现“断供潮”的图片 ， 称自2020年开始 ， 每月有一两千个账号断供 ， 并且全国的法拍房已经高达82万套 。 博主还煞有介事地说消息来源于“在银行工作18年的王先生” ， 他所在的网点一个月断供1.3万套 。
| 网传的断供截图
我看了这个爆料就乐了 ， 一般发这种危言耸听消息的 ， 用一句流行语说 ， “不是蠢就是坏” 。 在信息流通如此发达的今天 ， 靠“揭秘”吸引眼球的大多不靠谱 。 我找了一下在深圳几大商业银行工作的同学 ， 问了问各自所在行的情况 ， 得到的消息都是“谣言 ， 别信” ， 其中一个在个贷部门的同学笑言：
“发这种消息的 ， 估计又是在深圳买不上房的 。 ”
买不上房的 ， 总是希望房子降价 ， 别人跑路自己低吸 。 这种心态好像一直都有 ， 不奇怪 。
其实这种谣言很好击破 ， 用常识想想 ， 从2月下旬楼市解冻开始 ， 深圳房价飞涨 ， 如果房产持有者是自住 ， 定然不会选择断供；如果是投资客 ， 根据一般高抛低吸的道理 ， 更不会在这个时候断供 ， 即使是真的资金紧张 ， 而房产流动性不够 ， 以深圳如此发达的金融环境 ， 抵押、担保或者典当的公司无处不在 ， 断供绝对是下下策 。
再用数据来对一下 ， 深圳2016～2019年这四年的成交量分别为40443套、25820套、29396套、37884套 ， 总计133543套 ， 假设上述四年成交的房子全部贷款 ， 如果一个网点断供1.3万套 ， 那深圳楼市就不是今天的火热 ， 而是山雨欲来风满楼或者黑云压城城欲摧了 。
而且别忘了 ， 中国还有公积金制度 ， 以公积金目前约3.25%的利息 ， 持有即盈利 ， 没有多少人会傻乎乎地断供 。
说白了 ， “断供潮”这种谣言 ， 市场上每隔一段时间就会来一波 ， 它更多的只是来撩拨一下你跑步进入楼市的心 。
那么 ， 真实情况是什么呢？
深圳楼市的真实面
深圳楼市 ， 依然保持着旺盛的生命力 。
我们先来看数据 ， 今年4月是深圳楼市最火爆的时间 ， 但4月深圳仅有君华时代花园一个楼盘取得住宅预售许可证 ， 住宅预售面积38498平方米 ， 环比减少74.8% ， 住宅预售套数420套 ， 环比减少八成 。
这也是为什么深圳二手房火爆的一个重要原因 ， 新房供应量跟不上 ， 但需求基数在那里 ， 于是二手房交易成了市场活跃的重要支点 。
近几年 ， 深圳都保持着繁荣的二手房交易 ， 连续两年二手房交易额超过新房 。 据深圳房地产信息平台公布的数据 ， 因为疫情的影响 ， 二月份成交量稍有下降 ， 3月深圳二手房成交达8008套 ， 4月份在政策收紧的情况下依然达7570套 。
此外 ， 从房价来看 ， 根据国家统计局数据显示 ， 4月份深圳二手房房价上涨10.3% ， 涨幅惊人 。
这里要重点提一下二手房超过8000套的意义 。 在二手房市场中 ， 素有5000/8000套的月成交量价标准 ， 假如城市当月二手房成交量在5000套以下 ， 则房价下行；成交量为5000-8000套/月 ， 则房价平稳上涨 ， 而成交量突破8000套/月 ， 则房价疯狂上涨 。
如果将时间拉长到2019年 ， 深圳全年有9个月二手房成交量超过5000套 ， 3个月成交量超过8000套 ， 最高在2019年12月 ， 成交量达9486套 ， 创下2016年10月份以来的单月最高成交纪录 。 也就是说 ， 深圳去年 ， 有超过9个月的时间保持着房价上涨的态势 。
为了在深圳买房 ， 民间智慧被充分激发 ， 最直接的一个是离婚买房 。 据统计 ， 4月份 ， 深圳结婚4186对 ， 离婚3524对 ， “离婚买房”一说又重回公众视野 。
这并非空穴来风 ， 在深圳限购限贷政策中 ， 已婚和未婚在首付比例、贷款利润方面都有很大区别 ， 有媒体做了一个对比 ， 以一套总价为500万的房子为例 ， 作为家庭购买的第二套房 ， 该家庭需支付的最低首付为总价的7成 ， 350万 ， 剩余贷款利率为5.25% 。 若以离异2年内的情况购买 ， 则可做到最低首付5成 ， 250万 ， 且贷款利率为4.95% 。
真实需求加上政策的力量 ， 一起造成了今天的深圳房价现状 。
人地矛盾长期得不到解决
当然 ， 房价的底座是一座城市的经济与人口 。
笔者一直认为 ， 深圳目前的房价 ， 最好的对比城市不是北上广 ， 而是杭州 。 作为长三角和珠三角两个高科技企业最集中的城市 ， 杭州与深圳的楼市声量是相当的 。分页标题#e#
杭州这几年有棚改、亚运工程和抢人政策的加持 ， 而深圳也有粤港澳大湾区、社会主义先行示范区、调整非普通住宅标准（提高豪宅标准 ， 减少交易成本）等加持 ， 两座城市的楼市发展都处于高位 。
比如最近又有媒体报道称 ， 杭州有近6万家庭报名“抢”900多套房 ， 由于申请人数太多 ， 开发商不得不包下网吧 ， 24小时不间断审核购房资质 。 这种火爆场面和三四月份深圳排队买豪宅是不是很相似？
但二者在具体的政策上又有不同 ， 最明显的一点 ， 就是二者的土地政策 。
经济学家任泽平对于房价有一个广为流传的框架“短期看金融 ， 中期看土地 ， 长期看人口” 。 任泽平在新著《全球房地产》中说“土地供给是房价的直接决定因素 。 土地制度直接影响房地产供给 ， 土地供应量是住房市场供求平衡和稳健运行的重要基础” 。
深圳和杭州的土地供应 ， 有着巨大的区别 。
在卖地方面 ， 杭州是所有城市中卖地最积极的 ， 据财经韬略统计 ， 从2016年至今 ， 杭州总卖地收入10586亿元 ， 位居全国城市首位 ， 规划建筑面积1.44亿平方米 。 上半年即使面临疫情冲击 ， 杭州卖地收入也已突破千亿 。
不同于杭州的大力卖地模式 ， 深圳的土地供应一直被诟病 ， 主要问题除了供应总量少之外 ， 还大量向工业用地倾斜 ， 住宅类较少 。 统计发现 ， 深圳2016年至今卖地收入排在全国18位 ， 收入才3233亿元 ， 规划建筑面积只有0.31亿平方米 。 对比杭州和深圳的卖地收入和规划建筑面积 ， 前者杭州是深圳的3.27倍 ， 后者杭州是深圳的4.65倍 ， 综合对比 ， 深圳土地的含金量明显高出杭州不少 。
这里不得不重点提一下深圳工业用地与住宅用地的失衡 。 证券时报统计显示 ， 过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平米 。 工业用地供给过多 ， 导致的结果就是办公楼空置率持续攀升 。
根据戴德梁行的最新数据 ， 今年一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6% 。 深圳经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至34.8% ， 前海写字楼空置率更是高达66% 。 深圳中心区多个写字楼空置率居高 ， 租金下调幅度最高达50% 。
而反观住宅用地 ， 过去十年 ， 深圳住宅用地成交面积仅为431.5万平米 ， 深圳居住用地占整个城市面积只有11% 。 任泽平在《全球房地产》一书中对比发现 ， 伦敦、纽约、东京等国际大都市的居住用地占比都超过50% ， 深圳的住宅用地仅比香港的8%高一点 。 香港今天的高房价 ， 可能也是深圳的前车之鉴 。
所以你会发现两个很奇怪的现象 ， 杭州拼命卖地 ， 深圳严格控制土地入市 ， 最后竟然在房价上殊途同归 。 深圳和杭州就像一个班级里面的两个优等生 ， 因为经济、人口、创新能力以及未来的发展潜力 ， 房价牢牢地遵循稳中有进的规律 。
【秦朔朋友圈深圳！楼市】当然 ， 你要再对比二者的内在驱动力 ， 还是会发现二者的差别 。 这就像两个学生 ， 一个考99分 ， 一个考100分 ， 你以为二者的实力只差1分吗？事实是 ， 考了99分的人是因为真实实力只有99分 ， 而考了100分的人 ， 是因为满分只有100分 。
不过深圳和杭州 ， 到底谁是考100分的那一个呢？这么说吧 ， 如果深圳同样放开土地供应 ， 长期来看房价能不能依旧维持高位？如果你认为可以 ， 那这就是深圳的底气所在 。
最后 ， 我们来谈谈深圳房价持续走高的症结所在——人地矛盾长期得不到解决 。
根据国家统计局公开数据 ， 2019年 ， 深圳常住人口为1343.88万人（加上流动人口 ， 预计总人口为2000万） ， 土地面积为1996.85平方公里 。 2019年 ， 深圳常住人口密度为6730人/平方公里 ， 远大于北京的1313/平方公里、广州的2059/平方公里、上海的3830/平方公里和杭州的1249人/平方公里 。
如果深圳土地政策不改变 ， 作为中国经济最活跃的特区 ， 深圳高房价的问题很难有大的改变 。
我们依然坚信 ， 中国的楼市是政策市 ， 政策是楼市最大的风险 ， 同时也是最大的机遇 。
「 本文仅代表作者个人观点 」
「 图片 | 视觉中国 」

来源：(秦朔朋友圈)

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