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“透析房企IPO”系列
房企IPO年年有 ， 今年似乎特别多 。
据不完全统计 ， 2020年至今已有鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地集团、实地地产等5家房企 ， 正荣服务、星盛商业管理、宋都服务、金融街物业、绿城管理、宏阳服务、中国文旅等7家物业公司 ， 均在港交所等待上市 。
然而这些冲击IPO的房企鱼龙混杂 ， 究竟哪些房企投资基本面更好 ， 哪些房企有较高的投资风险？
为此 ， 無房推出“透析房企IPO”系列 ， 从价值点、风险性、投资可行性等方面 ， 挖掘它们的亮点和困境 ， 为行业提供多维度的思考 。
此为第二篇 ， 有关实地地产 。

“成为地产界的苹果公司” ， 是实地地产董事长张量的目标 。
这家循着“科技地产”路径 ， 希望以超前地产模式引领行业的房企 ， 于2020年5月20日晚间在港交所提交招股书 。
若此次实地地产成功IPO ， 那么它可能成为国内第一家以科技地产身份上市的房企 。 但在成为一家名副其实的科技地产公司前 ， 亟需张量解决的是 ， 销售额持续下滑和负债高企等问题 。

01
背靠富力地产
张量的另一个身份 ， 是富力地产创始人及联席董事兼总裁长张力的独子 ， 与王思聪、王烁、潘瑞共称为“新京城四少” 。

2003年留学加拿大的张量回国 ， 创立恒量建设集团 ， 这即是实地地产的前身 ， 早期实地地产与富力地产在业务上往来频繁 。 作为富力的重要合作承建商 ， 实地地产承接富力多个住宅小区和甲级写字楼建造和装修等工程 。
2006年张量创办房地产开发公司实地地产 ， 旗下子公司包括誉丰地产、三亚巨源旅业、实地房地产、丰实房地产开发等公司 。
虽然张量选择另立门户 ， 但不可否认的是 ， 背靠富力地产这棵大树 ， 实地地产这个一出生即含着金汤匙的房企 ， 还是跟其他房企略有不同 。
据克尔瑞发布的《2019年中国房企操盘榜》显示 ， 富力地产以1446.2亿元的销售额 ， 排在榜单第21位 。
02
收益稳步增长
据招股书显示 ， 实地地产2017年至2019年的收益分别为38.71亿元、63.72亿元、83.24亿元 ， 年复合增长率为46.6%；税前利润分别为4.15亿元、13.43亿元、17.06亿元 ， 年复合增长率为102.9% 。

过去 ， 实地地产似乎不太在意规模化扩张 ， 成立10年后它的销售额才突破百亿 ， 去年上市的新力控股达到这一业绩仅用了6年 。
这点也能从其稳步增长的收益中看出来 ， 但随着招股书的提交 ， 或意味着实地地产将步入高速扩张的轨道 。
03
大湾区起家
和富力地产一样 ， 实地地产也是从广州起步 ， 2019年广州的销售贡献占比达到49.93% 。
成立之初 ， 实地地产仅在中山拥有一个建筑面积为30.3万平方米的开发项目 。 而截至2020年3月31日 ， 其已布局全国25个核心城市、拥有37个项目 ， 总建筑面积1430万平方米（含土储1016万平方米） 。
根据招股书显示 ， 实地地产专注在大湾区开发住宅物业 ， 且已形成在长江三角洲地区、华中和中国西部核心地区及华北地区的全国性战略布局 。
最近几年 ， 实地地产开始向华中和中国西部核心地区发力 ， 从土储占比来看 ， 这个区域的土储占比达42.2% ， 而大湾区的土储占比仅为13%左右 。

04
压码科技地产
张量曾表示 ， 中国的房地产行业依赖土地增值的日子已经结束了 ， 进入到拼产品的阶段 。
于是 ， 其带领下的实地地产 ， 将砝码压在了更具超前性的科技地产这一头 。 2018年 ， 实地地产正式提出构建SLS（Smart Life System）智慧人居系统的战略设想 。
与此同时 ， 张量控股的黑洞投资 ， 已先后投资了房司令、好租、桉树空间、37度智能家居、哈奇智能等地产科技项目 ， 这些项目将直接应用于实地地产打造的智慧人居生态系统 。
科技赋能地产是大势所趋 ， 这已经成为业内的共识 。 相关数据显示 ， 已有超过100家房企涉足智慧人居领域 ， 而打出“科技地产”牌的实地地产 ， 显然希望赢得市场先机勇立潮头 。

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投资冒险家
富力地产曾通过加杠杆一度位列华南五虎之首 ， 富力的老员工因此评价张力是一个“冒险家” 。
其子张量也遗传了张力的“冒险”基因 ， 从张量的投资大饼上看 ， 他的冒险精神不输其父 。
据市场公开信息 ， 张量旗下的黑洞投资投资了传递娱乐、脑洞科技 ， 房司令、袋鼠影业、货拉拉、好租科技、星客多快剪、Archiact、硅谷密探、梦想直播、小蓝单车bluegogo以及币安等20多家公司 ， 涵盖互联网、新科技、娱乐、新零售、半导体、直播等众多细分领域 。分页标题#e#
虽然作为非执行董事 ， 张量并不会参与实地地产的日常经营 。 但同是张量投资的资产 ， 往往牵一发而动全身 。
何况投资如此之广 ， 难免有行差踏错的时候 ， 比如2007年其投资创立的房地产线上平台狙房网 ， 最终以失败告终 ， 近年投资的优拜单车、小蓝单车等也遭遇滑铁卢 。
02
谜之销售额
要了解实地地产真实的销售额并不容易 ， 一方面其并未在招股书中披露过去几年的销售额 ， 另一方面 ， 对比克尔瑞、中指院等机构的数据 ， 则会更加迷惑 。
据中指院数据显示 ， 实地地产2017年—2019年的销售额分别是201.1亿元、275.19亿元和300.4亿元 ， 呈逐年增长的态势 ， 行业排名从2018年的103位提升至2019年的92位 。
但克尔瑞的数据却显示 ， 实地地产2017-2019年的销售额分别为201.1亿元、158亿元、108.3亿元 ， 呈逐年下滑态势 ， 行业排名也从89名降至149名 。
由于不同机构的统计标准不同 ， 销售额存在一些差距尚可理解 ， 但如实地地产这般反差极大的业绩表现 ， 实属业内少见 。
另外 ， 从其主要财务比率能看到 ， 近三年实地地产股权回报率呈断崖式下跌态势 ， 从2017年的492.4%降至25.5% 。

对此实地地产解释称 ， 股权回报率减少主要由于公司股东应占权益大幅增加导致 。 但也能看出 ， 这与其销售额增长乏力其实不无关系 。
03
净负债率高企
招股书显示 ， 2017-2019年实地地产的负债总额分别为353.55亿元、431.18亿元、465.06亿元 ， 净资产负债比率分别为3909%、533%、225% 。
三年来实地地产降负债颇有成效 ， 但225%的净负债率仍处于行业高位 ， 2019年百强上市房企的平均净资产负债率为101.8% 。
04
偿债压力大

从合并现金流量表中能看到 ， 近三年实地地产的投资现金流一直为负 ， 也就是说 ， 其拿地环节有许多是通过并购拿地或合作联营方式 ， 但与此同时 ， 它的经营现金流呈现逐年大幅减少的态势 ， 显示出实地地产资金流承压明显 。
而截至2020年3月31日 ， 实地地产未偿还银行及其他借款总额为129.28亿元 ， 其中 ， 须于一年内或于要求时偿还的银行贷款为23.7亿元 ， 其他借款为19.18亿元 。
但其现金流却不足以覆盖其短债 ， 截至2019年末 ， 该公司现金及现金等价物为20.39亿元 ， 当中还包括15.7亿元的受限制现金 ， 其能自由支配的现金不到5亿元 ， 偿债压力可想而知 。

张量的不拘一格 ， 确为地产行业增添了属于“二代”的独特色彩 ， 但其实际控制的实地地产 ， 存在的风险也非常明显 。
已成立14年之久的实地地产 ， 相较同行发展缓慢 ， 早期在业内也没什么知名度 。 2015年实地地产才开始“增加非富力业务 ， 打造自己的品牌” ， 通过连夺广州长岭居板块4宗地块 ， 逐渐被市场关注 。
与此同时 ， 富力地产已被同为“华南五虎”的碧桂园、恒大远远甩在了身后 ， 江湖地位日渐滑落 ， 如今已掉出TOP20强阵营 。
这或是一直被保护着的实地地产 ， 终于踏上了独立道路的原因 。 实地地产寄托的不只是张量的“科技地产”梦 ， 还寄托着其父张力重回巅峰的希望 。
但地产业并非只有张量一人看到了“科技地产”的大势 ， 据统计 ， 包括碧桂园、万科、保利、中海、美的置业、蓝光发展等100多家知名房企均已涉猎该领域 。
其中最早的可追溯至2015年 ， 比实地地产提出构建SLS智慧人居系统早3年之久 。 更何况 ， 目前科技地产还处于初级阶段 ， 像美的置业这样相对成熟的房企都还在摸索之中 ， 实地地产难言优势 。
另外 ， “投资狂人”张量涉猎的范围较广 ， 且以新兴互联网公司为主 ， 这些公司不确定性强、风险大 ， 玩好了自然皆大欢喜 ， 但玩坏了可能就是一个个大坑 。
虽然作为非执行董事 ， 张量并不会参与实地地产的日常经营 ， 但实地地产的管理班子也是刚搭建成型 。
执行董事兼首席执行官刘森峰 ， 于2019年11月加盟 ， 此前是碧桂园副总裁兼江苏区域总裁；此前的2019年3月 ， 原泰禾集团CFO李斌入职担任实地地产CFO一职；2020年3月 ， 实地地产再引入中海系副总裁刘军担任副总裁 。
值得一提的是 ， 一直强调“科技地产”的张量 ， 2017年曾引入“百度太子”李明远担任实地地产总裁 ， 期望给智慧社区插上互联网的翅膀 。 但这位跨界总裁 ， 上任一年半后便被曝出已被实地地产官方免职 ， 改任董事 ， 如今在招股书中已不见其踪迹 。
背靠富力地产这棵大树没有弯道超车 ， 反而走了不少弯路的实地地产 ， 频繁引入业内的明星经理人 ， 更像要回归传统 ， 做个合格的地产企业 。
然而过去数年的经营 ， 并未给实地地产积累多少好看的资本 ， 规模小、资金不足又成悬顶之剑 ， 不得不走上IPO之路的实地地产仍前途未卜 。
【無房無房 | 实地被迫上市，富力二代的难言之隐】本文来自無房 。

来源：(無房)

【傻大方】网址：/a/2020/0603/gd512930.html

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