房价不可能一直涨
开发商更要做好内功、全面提升
近年来 ， 中国楼市见顶了、退潮了的声音此起彼伏 ， 尤其是在疫情一度重创楼市的背景下 ， 这种声音被进一步放大 。 但最新的数据显示 ， 我国商品房不仅没有崩盘 ， 销售额还创出新高 。
中国楼市 ， 究竟是退潮还是涨潮？我国房价 ， 到底是高是低？对于广大的主体开发商而言 ， 在目前的环境下 ， 他们的命运如何？有没有裸泳者？他们又该如何从自身出发 ， 保证整体楼市的平稳健康发展？
新高
【泰禾|中国楼市退潮了吗？谁在裸泳？谁还在买房？】9月16日 ， 随着国家统计局的最新数据出炉 ， 地产圈人士纷纷发文表示意想不到 。
数据显示 ， 1—8月份 ， 我国销售面积98486万平方米 ， 同比下降3.3% 。 但与此同时 ， 我国商品房销售额96943亿元 ， 增长1.6%；其中 ， 住宅销售额86769亿元 ， 同比增长4.1% 。
仅仅从前8个月来看 ， 我国商品房及住宅的销售额已超去年同期 ， 已创出历史新高 。
横向对比来看 ， 在今年1—8月份 ， 全国固定资产投资（不含农户）同比下降0.3%；社会消费品零售总额238029亿元 ， 同比下降8.6 。 对比这些金额较大的经济板块来看 ， 房地产业可谓是一枝独秀 ， 表现十分抢眼 。
而且 ， 我国房地产销售额的回正 ， 是建立年初楼市成交深跌的基础之上 ， 中国楼市经历了一波出人意料的巨大反弹 。 今年1—2月 ， 我国商品房销售面积同比下降39.9% ， 销售额同比下降35.9% ， 仅仅6个月后 ， 从前8月的数据看 ， 我国商品房销售面积降幅就缩小了36.6个百分点 ， 而销售额则出现了37.5个百分点的变动 。

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据此 ， 多位业内人士预测 ， 今年我国房地产业销售仍然有望创造新的历史 。 而在今年初 ， 多家行业机构一度预测我国房地产销售额将下降5%—10% 。
此前 ， 楼市见顶的声音不断出现 ， 但在疫情冲击之下 ， 楼市成交反而创出新高 。
正所谓水涨船高 。 在整体市场见好的局势下 ， 龙头房企们的业绩更快得到修复、增长 。 中指研究院监测显示 ， 前8月销售额在500亿—1000亿元的房企共有26家 ， 销售额均值为655.2亿元 ， 同比增长5.5% ， 超过全国平均涨幅；销售额在200亿—500亿元的房企共有34家 ， 销售额均值为319亿元 ， 同比增长6.4% ， 也高于全国平均水平 。
泰禾无疑是今年备受关注的房企 ， 今年以来 ， 其债务风波一度扑朔迷离 。 但随着整体市场形势的好转 ， 泰禾的命运也出现了一定的转机 。
首先 ， 据公布 ， 泰禾与万科签订股权转让框架协议 ， 泰禾将转让19.9%股份予万科 ， 转让价格为每股4.9元 ， 对应总对价约为24.27亿元 。 当然 ， 协议的最终履行有待于达成一些前置条件 ， 但无疑 ， 这一消息也有助于改善泰禾的环境 。
其次 ， 进入金九银十以来 ， 泰禾的部分项目交易较活跃 。 以其位于北京丰台的泰禾金府大院为例 ， 该项目在9月第二周销售了22套 ， 总销售面积6165平方米 ， 总销售额为3.91亿元 ， 占当周北京全部商品房成交额的1/15 ， 成为北京单周成交金额冠军 。
市场的各层面都在发生变化 ， 这表明 ， 楼市的整体环境依然有积极因素 ， 易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌告诉中国新闻周刊 ， 从根本上看 ， 这一切还是因为中国楼市仍有驱动力 。
不变
楼市的反弹究竟是怎样发生的？
当然 ， 尽管楼市出现了一定的回潮 ， 但目前来看 ， 楼市并非全面复苏 。 从市场上看 ， 有一些企业随着资金链的断裂 ， 已经回天乏力 ， 最终是人去楼空 。 如此前在北京海南等地重金布局商旅地产的一家房地产公司 ， 由于资不抵债 ， 其负责人已经跑到国外避债 ， 旗下多个项目烂尾 。
与此相比 ， 从泰禾的遭遇来看 ， 楼市的基本逻辑似乎还在 。
日前 ， 在万科2020年中期业绩发布会上 ， 万科总裁、首席执行官祝九胜在回应为何战略入股泰禾时表示 ， 在出现债务到期的情况下 ， 泰禾确实也找了万科在内的不同的人一起探讨怎么来做 ， 当然万科也是带条件的去介入这个事情 ， 泰禾的底子还是不错的 ， 还是要一起想办法的 。
业内人士介绍 ， 万科所说的泰禾的底子 ， 其实是指泰禾的土地储备 。 大华会计师事务所合伙人肖立杰告诉中国新闻周刊 ， 根据会计准则相关规定 ， 存货以历史成本和可变现净值中的低值计量 ， 从房企而言 ， 在目前的市场条件下 ， 大都是按历史成本计量 。
根据我国城市地价动态监测数据显示 ， 近年来我国地价是不断攀升的 。 尤其是在2019年以前 ， 我国住宅地价基本上保持一定幅度的上涨 。 从泰禾的土地储备时间来看 ， 其拿地也基本发生在2019年以前 。

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这意味着 ， 从实际价值而言 ， 泰禾的实际货值金额应大于目前的存货价值 。 2019年 ， 泰禾房地产业务实现营业收入218.54亿元 ， 结转面积94.50万平方米 ， 结转价格为23000元/平方米 。

稿源：(中国新闻周刊)

【傻大方】网址：http://www.shadafang.com/c/sc100b120592020.html

标题：泰禾|中国楼市退潮了吗？谁在裸泳？谁还在买房？