深度研究丨二轮集中土拍收官，热度明显下调利润回归理性 “2021年三季度

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2021年三季度，重点城市迎来了第二轮集中供地的密集成交。受土拍规则变动、住宅销售转冷、行业融资管控收紧等因素影响，期间土地成交热度显著降温，表征在地价指数测算上，地价增长速度也得到了较好的控制。典型如南京、合肥等首轮土拍热度较高的城市，三季度地价指数均环比下降超过6% ，行业利润空间进一步向理性回归。
【深度研究丨二轮集中土拍收官，热度明显下调利润回归理性】就2021年前三季度地价指数的累计同比变动来看，除三季度没有样本地块成交的上海、杭州等9个城市外，所有城市均较上半年有所下降。其中福州、合肥、成都前三季度地价同比涨幅均较上半年下降5个百分点以上，市场热度明显回落。
在新一轮集中土拍规则调整的影响下，大部分重点城市第三季度地价多较第二季度出现了环比下行的趋势。部分城市如南京、合肥地价环比降幅超过5个百分点，拿地成本明显回调，项目利润空间也有所提升。
但需要注意的是，虽然多数城市取消了竞自持并下调了溢价率上限，但为了将出让土地的效益最大化，大部分城市第二轮集中供应地块的出让条件反而较首轮有所提升。
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第二轮集中土拍规则全面升级
成交热度明显下调
截至目前， 22个重点城市均已完成前两轮集中供地。从竞拍规则来看，大部分城市第二轮土拍规则较首轮更加完善和细化，体现了精准调控的方向，尤其是上轮竞拍中市场热度较高的杭州、无锡、苏州等城市，均针对其首轮拍地时暴露出的问题，出台了“打补丁”新规。
从重点城市第二轮集中供地来看，竞拍方式调整升级有三个明显的变化：
一是更多采用“限价+摇号”方式进行土地竞拍，并且溢价率均有明显下调。典型如广州、南京、杭州、合肥等城市，溢价率上限均调整为15%；
二是部分城市取消了竞配建，典型如合肥，本次17宗出让地块均取消了竞配建，改为采用“竞品质”的方式，其中2宗竞高品质住宅建设方案， 15宗竞装配率；
三是对项目上市销售做出了更多限制，部分城市出现了现房销售、限售等规定，譬如杭州10宗试点竞品质要求现房销售，广州部分地块限首套家庭购房，成都土拍规则首次提出“竞销售型一类人才公寓” 。
表：第二轮集中土拍规则梳理

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数据来源：CRIC整理
对比首轮集中土拍热度来看，大部分城市二轮集中土拍热度均有所下滑：成交溢价率均较首轮有所降低，尤其是济南、天津等低热城市，溢价率降幅均在十个百分点以上。重庆、长春、广州、青岛、武汉、天津、济南、长沙等多个城市第二轮集中土拍更是几乎全员“底价”成交，整体溢价率均不超过1% ，市场热度降幅显著。
此外，受房企融资难度加大以及市场降温的影响，房企参拍情况不佳，多个城市在开拍前紧急撤牌。
表：重点城市第二轮集中土拍提前中止地块情况

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注：仅统计涉宅地块
数据来源：CRIC整理
值得注意的是，首轮土拍热度较高的杭州还出现了“退地”现象。在杭州首轮拍地中斩获多地的宋都将以5000万的代价将运河新城GS1001-17地块退掉。该地经过20轮报价，由竞买人宋都以178308万元总价竞得，楼面价20962元/平方米，溢价率29.86% ，自持21% 。该地的毛坯销售均价不高于26500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于29150元/平方米，楼面价和毛胚销售均价仅相差6000元/㎡，如果再考虑高达21%的竞自持，盈利情况堪忧。
就参拍企业来看，无论是京、沪、广、深等一线城市，还是杭州、武汉、重庆、苏州等二线城市，房企参拍积极性均明显下降。就以首轮土拍热地较高的杭州为例，杭州成功出让的14宗地块， 5宗溢价地块被品牌房企（外来央企、国企、本地深耕房企）包揽，其中绿城2宗（1宗为联合拿地），中海、金隅、滨江分别1宗。而余下的9宗底价成交地块，多数被本土国资企业拿下：杭州地铁拿下2宗、西湖城投、拱墅发展、杭房分别拿下一宗，本土民企德信、兴耀等民企也均有现身。总体来看，外来房企表现相对平淡，本地国企、深耕型民企成为杭州本轮土拍的主力军。