怎样评价北京侨福芳草地购物中心跑赢了时间的

办公室在这个很独特的建筑对面，第一眼就让我想起了第三新东京市，就开始忍不住不停的拍，扫了一圈相册，原来拍了这么多。白天

夜晚

傍晚

https://www.zhihu.com/video/910289972098142208

https://www.zhihu.com/video/910290466031939584还有雾霾天儿

大雪

https://www.zhihu.com/video/910292866402750464还有另一个视角的芳草地，portalfarm！左上角的那团蓝的portal

|城市是什么？所谓的城市性又是什么？
如果问我城市什么，从普通市民的角度来思考，浮现在我脑海中的印象可能是钢筋水泥高楼大厦，车水马龙灯红酒绿，密斯式的玻璃摩天大楼林立，柯布西耶的架空天桥随处可见。可是走在城市当中更多的是一种不适，记得小时候去到广州市区，拥挤的交通，忙碌的人群，超尺度的高度，都在提醒我，这个地方不属于我，别人说在城市中会感到兴奋，而我的第一感觉是迷失。
后来印象逐渐全面了一些，城市嘛，是个有钱的地方，会有规模很大，商品很齐全的SPUERMARKET，记得第一次去百佳超市的时候，琳琅满目的商品着实让我吃了一惊。上下九、北京路商业繁荣，大概城市就是有很多东西可以玩，有很多东西可以卖的地方吧。
诚然，城市中会有很多具有历史性的区域和建筑，但这些地方所具有的更有是一种怀旧的气息，若将之称为城市，始终觉得不合适。

后来念了建筑学，再看看什么是城市，城市的定义：各种人于此进行商品交换，信息交换的地方。
从古希腊最早期的市集发展到古罗马盛极一时的皇城，再到中世纪的城市，被奥斯曼改造的巴黎，再到所有因为工业革命而发展起来的各种城市，围绕在其中的概念始终是城市有各种问题，拥挤，交通堵塞，采光不好，后来又有各位大师的各种提案：光辉城市、广亩城市、工业城市、线型城市，二战以后新城代谢学派、建筑电讯派等的可更新，可移动的城市……无一例外，这些城市提案都是以一种极为宏观的甚至乌托邦的角度在思考问题，人在城市中处于什么地位呢？人在城市中的感受又是什么？城市的特质所显现出来的城市性又到底是什么？
恐怕念完书以后更加迷惘了。

现代主义以后的城市规划偏重于功能主义，把各种功能明确地分配到各个区域，这样形成的城市弊端就不用多加说明了，超尺度，交通压力大，由于功能的分散，信息交流效率反而变低，在城市的人满足一点需求的时候反而要付出很高的时间成本，城市有让我们的生活变好吗？在剥夺了自然以后又得到了什么东西？当然在虽然的城市规划发展中，对现代主义式的原则进行了很多的修正，但是在当代的中国，千城一面的现象还是很严重，以至于我对某个城市的印象还停留在古色古香的老建筑，或者是某个大型的地标性建筑，恰恰说明城市的特色不够。

直到去了乔福芳草地，我才感受到城市是什么一种概念，才真正感受到城市所特有的美丽，城市性是怎么一种感觉。
如上面图文介绍所说的那样，乔福芳草地是一种多功能的综合体，包括了办公、商业、住宅、甚至艺术展览，各种功能被挤在不大的地方里面，钻石般的棱锥体量里面穿插了各种交通体系，典型的就是斜插体量的斜向城市人行步道。
库哈斯说摩天大楼本身就是一个城市，是一个垂直向的城市，它的特点在于各种功能被高密度地叠合在一起，相互之间互不干扰的同时产生了深刻的信息交流，把资源最有效地聚集在一起，满足人的欲望，这就是城市的特性，他又把这成为“拥塞的文化”（cultureofcongestion）
城市在错误的道路上走得太远，以交流为目的的城市被分割到各个地方，反而失去了城市应有的最鲜明的特点，在乔福芳草地中，对现有城市作了一个大张旗鼓的反戈，它把各种功能聚集在一起，无论是视觉上还是实际的体验上面，各种层次的空间是交融在一起的，站在空间的某个角落，例如天桥上面静静伫立感受，各种人群有各种诉求，而这里都可以满足他们的愿望。水平向的、垂直向的交通在空间中穿插，永不停息，给人的感觉是1+1远大于2的丰富性的体验，整个空间都是鲜活的，每处都因为人的存在而变得更有活力。
屈米说建筑最重要的一点是事件，他的建筑中总有一条明显的交通体量。此刻，我明白他的意思，其实城市性就是人在其中所发生的种种事件的集合所带来的场域感。乔福芳草地中正是因为有人在其中川流不息，与空间相辅相成，城市性才得到体现。
简雅各布斯不也说嘛，要恢复城市的活力，要将各种不同的功能高密度放置在一起，人在其中行走，就可能发生很多的故事。我想城市正是提供了最基本的空间和商业，再把人笼聚在一起，在其中每个人都可以满足自己的愿望，而生活本身就是一个舞台，城市是其中的背景，而各色的人群，是立面最鲜活的演员，新鲜的故事不断上演，这可能就是城市性吧。

■客观评价，确实不错。
1，建筑本身就很优秀，LEED认证。2016年雾霾最严重的时候，是北京为数不多的室内空气质量没有水分真正达标的购物中心（另外一个是颐堤港）。此外无论是商场内部还是旗下的怡亨酒店，设计考究，艺术品林立，足见管理者的情怀。
2，定位上，主打艺术文化购物中心，当年开业时算是帝都的一股清流，之后其他本地品牌跟风办艺术展基本都是学它。
3，招商方面，绝对值上拿下了一些奢侈品大牌，相对值上也比较清楚该把什么位置给谁。
再说一点不太好的。
1,开业多年，一直叫好不叫座——虽然作为顾客只要逛着舒心就够了；但从开发者的角度讲，整个商场提袋率不高，销售额一般。销售上不来会导致下一轮招商谈判困难，租金谈不高，所以项目回报率不太乐观。
2,布局上，一线大牌挨着名不见经传的本地设计师品牌，布局有些凌乱，餐饮选择也不多。但考虑到体量本身就小这些问题也还可以原谅。
3,另外人事上，在北京商业地产圈风评不太行。公司是台企，所以内部管理和员工压榨方面大家应该都懂。总之内耗还是比较严重的。
但是还是希望可以越做越好，别一手好牌打坏了，毕竟是我在北京第二喜欢的购物中心。
利益相关：前太古地产员工，第一喜欢的只能是太古里~~

另一个关于侨福芳草地的回答——饮冰室
听过最好听的餐厅名字?

■更新：上周末看到一则消息，侨福芳草地的创始人黄建华12月2日上午逝世。有点伤感。
北有芳草地，南有K11。(也许这句话有待商榷)
虽然不曾在芳草地工作，但是在这里体验颇多，曾经在三层的摩纳哥会馆办过展览，在地下的Cityshop买到过齐全的食材，工作日也喜欢约人在二层的illy意曼多咖啡聊事情。以我的浅薄感知来讲，芳草地的关键词就是当代艺术和有特色的餐饮。
侨福芳草地是个很任性，同时又很克制的商场。任性和克制，都表现在于它所忠于的，是自己极强的个人风格。
他们的业主，一定曾想过要打造一个艺术地产的典范。记得刚开业的时候，芳草地就以陈列的多个萨尔瓦多·达利的雕塑作品，而闻名一时。甚至曾有传言，这家业主对入驻写字楼层的公司也有偏好，希望多容纳引进艺术和媒体背景的公司。消息半真半假，但从结果来看，这里倒是吸引了赫斯特和Airbnb之类的企业。而在入驻的酒店上，芳草地也选择的是亨怡这样喜欢与当代艺术跨界的个性酒店，而不是传统的大型五星连锁品牌。
接下来说购物与餐饮。

春节的芳草地商场如果仅作为一个购物休闲场所，芳草地几乎没有什么只此一家的服装商铺，购物环境虽然不像SKP那么冰冷直白，但也没有老牌商城国贸那种服务到细节的精神，更没有老佛爷精心的法式橱窗布置，甚至说，有时候在格调这件事上，还有一点不太能理解的混搭（后来我才知道，因为商场里几乎所有的艺术展品，无论达利雕塑、古董佛像，全都来自创始人的个人收藏）。但是呢，它还在成长之中，我能看到它的用心，给它一点点时间吧。
作为一个吃货，说说我喜欢它的地方吧：
1.超市：地下二层的Cityshop，如果你想买到最新鲜的莳萝，迷迭香，百里香，欧芹，荷兰芹等等作西餐的配料，但是又不想跑到新源里菜市场，那来这里就对了，比AprilGourmet之类的超市还是齐全太多。
2.咖啡馆：二层的Epressamenteilly意曼多咖啡，论设备论咖啡师技术都是平平，但是豆子真心不错，所以出品的意式咖啡在北京绝对是水准之上，而且Brunch的价格合理，提拉米苏也做得有创意又美味。

意曼多出品的咖啡和提拉米苏

早午餐
3.餐厅：芳草地的餐厅，无论中西，多数都由台湾大成集团引进，而且这里的台式餐厅非常齐全，比如鼎泰丰，比如度小月等。
Opera：意大利名厨白松露之王Bombana老爷子在北京的餐厅，刚开业那年给我印象颇深。现在的话，在北京作为商务餐肯定还是稳妥的。
OperaBakery：Opera餐厅附设的面包房，制作意式面包，圣诞节一定要来这里买Panettone面包呦！
鼎泰丰：这里的鼎泰丰，是北京所有鼎泰丰里水准最稳定，出品最优秀的一家。常去鼎泰丰的话，应该能体会到，它们在北京的各家店水准差别相当大！！芳草地的这家，是我多次实践过，认为最靠谱的。(江浙沪的朋友们请不要吐槽说你们有更好吃的小笼包，因为北京木有其它选择)
博多一幸社：连锁日本拉面馆，虽然和在日本本土没法比较，但在北京已数难得的水准，几乎每天饭点都排队。吃拉面的话，别忘了来份炸鸡块，味道也不错呦！
最后，还要表扬一下芳草地的卢米埃电影院，是北京观影体验最好的电影院之一。
唯一的遗憾，也是所有在这里“晃荡”过几年的人所共同感知到的——随着客流量的增加，可以看到洗手间的环境大幅受到影响。这里应该是北京最早采用电动坐便器的商场，每个独立的小间都有洗手池和化妆镜（甚至北京很多五星饭店都没有），但是在滚滚客流面前，这些设备根本得不到最基本的爱惜。

■侨福芳草地精准定位了一批收入高且有相当程度生活品味的高净值人群及其家庭，这类人群有相对独立完整的鉴赏品味能力，不媚俗，也有不媚俗的财力；符合上述要求的客群不多，虽然在逐步增长过程中，但目前基本都集中在一线城市核心区，所以我觉得侨福是一个有生命力的项目，但可复制性不强。p.s.这几次去侨福，觉得里面的客群还是相对单纯统一的，这说明了侨福在招商和经营方面还是相当精准和成功的，虽然客流相对大悦城一类确实不多，但侨福这种定位，本来就不是冲着开店就被挤破门这种目标做的吧，而且目前的客流也确实比开业期初有明显增长了，同时考虑到侨福的客单价较高，客户拜访频率估计也不错（就餐、电影、超市的家庭型客户较多，所以猜测他们是将侨福作为生活方式中心，到店频率应该挺高），所以侨福的成长性应该还不错，只不过相对前期巨额的投资而言，短期内的收回的经营利润可能真是杯水车薪，做这种类型的项目，真的需要一个有耐心且不差钱的企业啊！
■应该说，北京侨福芳草地购物中心在大型综合体层出不穷、竞争激烈的市场里是一股清流。不仅在建筑结构上有独特的艺术表现，在客户体验、科技感上也独树一帜，达到了“不可复制”的业界高度。当然，在管理服务、空间利用以及定位上，也有许多可圈可点之处。而仲量联行也有幸为芳草地提供了物业及资产管理（Property\u0026amp;AssetManagement）咨询服务。