张冰|业主如何防止维修资金被套用？张冰

大河报·大河客户端记者孙煊哲摄影许俊文

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(市民在维修资金窗口办理业务)
□策划政务产品部
维修资金是房子的养老钱，保修期过后，房子的日常维护、维修、改造基本靠维修资金来进行保障。自本报“关注房子养老钱”系列报道推出以来，每天都有不少读者致电记者反映问题，其中“业主该如何防止维修资金被套用?”关注度较高。
据了解，有一些物业公司、业委会存在“无病医治”“小病大治”“伪造手续”等套用业主维修资金的现象。业主能否自查维修资金余额?政府部门是如何审查相关手续的?遇到维修资金被套用，业主该怎么办?业主如何避免维修资金被套用?记者采访郑州市维修基金管理中心相关负责人进行解答。
业主发现问题可及时向政府部门反映
“我们小区物业没有经过业主同意，准备动用维修资金，被业主发现后及时向市维修基金管理中心进行投诉，最终制止了物业的违规行为，保护了大家的合法权益。 ”7月16日，郑州一小区业主刘先生向记者反映。
“业主一定要多关心、多关注小区里的事儿。 ”郑州市物业维修基金管理中心使用管理科科长张冰提醒到，业主如需要了解维修资金使用情况，可在郑州市住房保障和房地产管理局网站首页房屋专项维修资金栏目进行查询。
张冰介绍，在民法典还未实施的情况下，目前动用维修资金需要“双三分之二”业主表决通过。专项维修资金是全体业主共同所有的一笔房屋保障资金，发挥好业主监督作用尤为重要。 “业主一旦发现不规范、不合格的情形要即时提出整改意见，并反映给申请人或者郑州维修基金管理中心。 ”
此外，张冰还建议，业主在表决的时一定要了解清楚需维修的共用部位、共用设施设备是什么，是不是坏了，维修的方案是不是最优的，需要的总费用以及自己家需要分摊的费用等相关情况。
实际操作中，有很多维修项目都存在隐蔽工程，如防水的找平层、消防管线施工等。施工过程中业主要主动深入项目现场对比之前公示的方案进行查看，看施工的配件材料与申报公示情况是否一致且合格、工程量是否一致、施工质量是否规范标准。
维修资金使用方案公示期不得少于5天
“‘小病不治易成大患’ ，小区消防、电梯、监控等设施设备的管理就是如此。 ”张冰认为，设备管理方要了解掌握设施设备的状况，进行必要的检查、养护，以延长其使用周期，为业主省下这笔房屋的“看病钱” ，能靠“养”解决的问题就不修，能靠修解决的问题就不换，不滥用、不乱用每一笔资金。
确需申请使用维修资金解决问题的，申请人要弄清共用部位、设施损坏的情况，根据实际情况申报工程量保证“应修尽修” ，结合市场行情申报价格保证“能省则省” ，使维修资金的每一分钱都用在刀刃上。
张冰介绍，申请人可以是物业服务企业，也可以是业委会。申请人请业主表决时，一定要向业主讲明本次项目需要维修的内容和分摊的费用，由业主公平决策。项目竣工后，要组织相关业主、施工单位代表等对项目进行联合验收。
在申请维修资金的过程中，通过对申请材料的公示、维修项目现场的开放做到公开透明，确保让业主“明明白白交，实实在在用” 。需要向业主公示的材料有：维修和更新改造方案;业主书面确认结果及明细表;比选或招标确定施工单位结果、竣工验收和决算报告。
维修过程中若有隐蔽工程或施工主要材料变更的，相关情况也应公示。公示的方式一般选择在本项目相关业主范围内的出入口、公告栏、单元门厅内，也可以在运用信息化手段在业主群、申请人公众号上公示，公示的时间不少于5日，公示情况申请人应当留存影像材料。分页标题
公示时要畅通信息反馈渠道，为业主提出意见建议提供方便。业主在材料公示过程中发现问题应当在公示期内及时向申请人提出，申请人应当采纳业主的合理化建议。
“公示环节非常重要，申请人不得草率进行，业主也应该认真对待。 ”张冰强调，特别是遇到危及房屋安全或严重影响使用功能需要应急维修的，申请人更是应该做好公示，提高资金使用透明度。
政府部门全程跟踪防止维修资金被套用
除了业主、申请人需要注意上述情况外，政府部门都做了哪些工作来保证维修资金不被乱用?
“我们有一套规范的程序严控维修资金被挪用、被套取。 ”郑州市物业维修基金管理中心副主任刘华介绍，之前，郑州另一小区曾申请要动用79.8万维修资金，对小区监控系统进行全部更换，理由是前端设备陈旧老化，传输线路老旧、中心设备陈旧老化。我们中心非常重视，派出工作人员对现场进行查看，结果发现监控系统完好，画面清晰，及时制止了本次维修，避免了维修资金的浪费。
“从制订方案到公开表决，再到选择施工单位、工程验收，最后到划款，中心接到项目报修后，会为每个项目配备一名专职工作人员进行全程指导。 ”刘华进一步介绍，维修方案公示以后，中心组织至少两个工作人员进行维修前的现场确认，落实维修的项目损坏情况是否真实、方案公示是否到位、分摊范围是否选择无误等。待项目竣工由申请人验收后，中心会再次安排人员进行维修后的现场查看，落实项目维修的工程量是否与申报一致。出现工程量不足的，要根据实际情况扣减费用据实划转资金，严格控制资金“冒领”和“滴漏” 。
刘华介绍，为了给业主省钱，郑州市维修基金管理中心通过市场选择了造价审核机构和招标代理机构为业主提供服务。一般情况下，在表决同时，经过维修前现场确认的维修方案就会通过管理系统提交到造价审核机构进行审价。选择施工单位时，低于50万元的项目由申请人找寻有相应资质的施工单位进行比选;超出50万元的项目，由招标代理机构进行公开选择。 “为确保公正，无论是比选还是招标的过程，都应由业主参与监督，我们欢迎广大业主积极参与这项工作。 ”
记者了解到，为了给申请人申请维修资金提供便利，郑州市物业维修基金管理中心已于2019年开通网上提交材料，申请人提供相应材料进行注册领取U盾后，就可以足不出户接受中心工作人员的跟踪服务了。
【张冰|业主如何防止维修资金被套用？】此外，该中心还将落实 “双随机一公开”监管工作模式，随机抽取维修项目进行抽查，对已经竣工或划转资金的项目进行查看，进一步核实工程量和质保期的工程质量，对质保期内出现问题的项目将会督促申请人向施工方追偿，确保业主利益不受损失。