北京日报客户端|房东要卖房，王漫妮必须腾房吗？听法律专家怎么说热播电视剧《三十而已》不仅

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热播电视剧《三十而已》不仅记录了成年人不得不面对的危机和困惑，而且还涉及到不少生活中常见的法律问题，如刚交过房租，却遭遇房东要卖房，租客不得不搬家。那么，预付的租金有权要求退还吗？租客是否具有优先购买权呢？
问题一：房东卖房，承租人只能搬家吗？
电视剧《三十而已》中，女主角王漫妮结束了豪华游轮旅行后回归现实生活，刚入家门，房东就带着中介公司工作人员过来看房。房东因女儿结婚需要买房，所以要出售租给王漫妮居住的这套房屋。这毫无征兆的现实又一次刺激了王漫妮，她无助地说“我刚交过房租”，但房东并未理会仍坚持要卖房，只不过同意退还剩余房租。对王漫妮来说，搬家似乎已不可避免，她不得不开始重新找房。
“从法律上分析，房主出售正在处于租赁状态的房屋，涉及承租人的权益保障问题。”北京市房山区人民法院法官介绍，合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这即是买卖不破租赁原则，该原则有三个构成要件，即租赁合同合法有效，所有权转让行为合法有效，租赁合同先于所有权转让行为。
具体分析，在房屋所有权转让后，出租人（即原房屋所有权人）与买受人（即现房屋所有权人）存在房屋买卖合同关系，适用买卖不破租赁原则后，买受人概括继受了出租人与承租人之间的房屋租赁合同中出租人的权利和义务。
法官解释，出租人、承租人、买受人三方当事人之间存在三个法律关系：
一是买受人与承租人之间。买受人取得原出租人在租赁合同中的法律地位，买受人无需与承租人重新签订房屋租赁合同。根据房屋买卖合同，买受人即与承租人产生新的房屋租赁合同关系。买受人当然地享有出租人的权利，如租赁请求权、合同解除权、押金请求权、返还房屋请求权；同时也承担相应义务，如维修房屋、保证房屋正常使用等。
二是买受人与出租人之间。在房屋已出租的情况下，出租人出售的房屋权能并不完整，买受人对房屋的使用权和收益权受到租赁合同的限制不能立即行使，所以出租人在与买受人签订该房屋买卖合同时，应履行如实告知义务，即告知交易的房屋是否有租赁合同的负担以及承租人是否放弃优先购买权等。法律规定了买卖不破租赁原则，承租人可以向买受人主张租赁权，以此对抗所有权。
如果出租人在签订房屋买卖合同时未如实告知租赁合同的情况，善意的买受人可以要求出租人承担瑕疵担保责任，还可以要求出租人承担违约责任或行使单方解除权解除合同。