观点地产新媒体从阳光城自建代理公司看地产中介未来

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观点地产网所有消失的东西，都曾经存在过。对代理行业而言，时间正在体现它的残酷性。
近日据媒体报道，阳光城一份内部文件称，集团决定成立代理总公司，负责阳光城的楼盘代理销售，初步在福建大区、广西区域、川渝区域、湖南区域四个区域进行试点。
据观点地产新媒体了解，目前阳光城自建代理公司也处在摸索阶段，并没有明确的落地指引。
事实上，从万科、远洋到保利，越来越多的房企试图减少对中介代理机构的依赖，开始自建代理公司。
业内人士看来，随着房地产暴利时代结束，房企不得不向经营要利润，减少一定的营销费用也可以更多为利润做贡献。
另一方面，尽管地产行业仍然每年都在创造新的销售纪录，但代理行业的利润和生存空间却越来越受到挤压。
这个上世纪90年代自香港传入的行业，正经历着从“存在即合理”、艰难转型，甚至逐渐消失的过程。
自建代理利与弊
减少营销费用支出、便于企业管理，是外界对房企自建代理公司的普遍解读。
年报显示， 2019年阳光城销售费用为25.69亿元，较去年同期17.57亿增加46.21% ，占公司营业成本的5.7% ，去年同期为4.2% 。
与此同时， 2017-2019年，阳光城净利率分别为6.72%、6.92%和7.08% ，归母净利率为6.22%、5.34%和6.59% 。尽管逐年稳定提升，但与行业优秀水平尚有差距。
当土地红利时代一去不返，自建营销体系或许会是房企降低佣金成本、营销费用，以提升盈利指标的手段之一。
“很尴尬，公司自建营销团队做得好好的，不理解为什么要建立代理公司，所以目前也还在磨合。 ”有接近阳光城的人士对观点地产新媒体称，刚开始收到集团的指令也比较迷茫，甚至认为建立渠道团队或许会更有实际价值一些。
有观点认为，摒弃代理机构实际上并不能为房企控制费用做出太大贡献。
一位资深代理行业的从业者透露：“曾经接触过万科某个项目，费率只有0.45% ，万科自己的代理公司甚至都认为太低而不做，所以我看不到房企自建代理公司有控费的可能性。 ”
世联行年报则显示，该公司2019年上半年平均费率仅有0.81% ，下半年则进一步降至0.8% ，为近五年来最低。
对房企而言，目前大部分头部房企的营销成本约占成本4%左右，处于相对较低水平。因此，即便房企全部采用自建营销团队，对降低营销成本的贡献也比较小，很难以此提升利润率。
上述人士同时指出，过去开发商需要代理，但现在吸引他们的条件弱了。一方面由于代理行业的水平在下滑，另外开发商也有一些灰色空间。

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