摘要:尖子生又准备给市场惊喜了进入2021年|昆明房价还要跌?有楼盘单价卖30000+还有人抢!

摘要:尖子生又准备给市场惊喜了
进入2021年,昆明楼市“降价风”越刮越猛,伴随着最近急剧下降的气温,一大堆人仿佛感觉“凛冬已至” 。
很多地产人不知该怎么卖房,很多购房者也不知道该不该买房。
魔幻的昆明楼市,正不停上演新剧情。多个楼盘的先后降价促销,甚至在一定程度上导致了7月以来昆明房价的持续下跌。多盘价格“大跳水”,有项目特价房价格一夜回到5年前,仿佛在角逐谁才是“内卷之王” 。
不过,令人意外的是,据媒体统计,截至今年上半年昆明主城五区在售2万+新盘已达50余个,其中,售价最高的达4万多元/㎡,超2.5万元/㎡的楼盘接近20个。
可以看到,整个昆明楼市分化明显,市场有跌就有涨,有坏就有好,在“房住不炒”的大背景下,总体朝向理性的方向在发展。
这是最坏的时代,也是最好的时代。
01
正确看待昆明房价
据昆明锐理数据显示,10月昆明商品住宅成交面积46.78万㎡(3794套),比上月增加了约700套,成交均价为13345元/㎡,环比下降了5.3% 。新房住宅市场,今年来首次环比呈现出价跌量涨的情况。

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10月昆明楼市销售情况|锐理数据
成交量的回弹,对于昆明楼市而言无疑是个久违的“好消息”,也预示着市场正趋于稳健发展。
而从市场端来看,昆明楼市早已呈现明显的两极分化,一边是不断亮相的高端改善纯新高价楼盘,一边是借各种由头在打折促销的刚需楼盘。
换句话说,刚需和高改分化愈加明显,强者愈强。据统计,同比去年8月,不到一年时间,昆明“2万+”楼盘已达50余个,增长了127.3% 。其中,超2.5万元/㎡的楼盘有近20个,比昆明低价盘(1w/㎡以下约10个)数量接近翻倍。

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据都市时报不完全统计
从项目位置上看,单价2万+的在售楼盘主要集中在南市区,西山区大多位于双塔和草海片区,官渡区主要分布在巫家坝和会展片区,还有为数不多的几个项目位于市中心和世博片区。
这当中,又数巫家坝片区最多,达到了8个楼盘。梳理下来,这些地段不是老牌市中心,就是环滇区域,而巫家坝作为城市新中心,无疑是核心中的核心。
产品类型上,高层单价2.5w+都是大平层设计,而且普遍精装标准较高,能到3000-4000元/㎡。
有意思的是,市场在降温,但是购房者对于居住空间的需求并未减退。据昆明锐理数据统计,2021年1-10月昆明主城推出新品项目约20余个,新推产品基本为三房及以上大户型产品,大部分项目直接120㎡起跳。

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近5年昆明商品住宅成交走势|锐理数据
同时,从近5年成交走势来看,产品分化趋势明显,市场成交主力面积段已从100㎡以下逐渐转移到100-140㎡。 2016年100-140㎡成交占比约39%,2021年上半年已激增至55%,100㎡以下成交占比不足30% 。
这也从另一个侧面说明,楼市的天花板,从来都不是被市场均价打破的。在市场分化,甚至是项目品质出现分化的当下,有核心价值支撑的好房子,才是抗跌的优质资产。
02
新趋势下买房逻辑生变
无论市场如何变动,楼市依然遵循价值逻辑。也就是说,价值投资,长效资产才是大部分人的选择。
【摘要:尖子生又准备给市场惊喜了进入2021年|昆明房价还要跌?有楼盘单价卖30000+还有人抢!】真正的高手,永远都是逆向操作。尤其在这种楼市回调期,当别人都在疯狂的时候,冷静进场才能做最后的赢家。
从最近的市场来看,首先开始降价的往往是那些高周转房企,这些房企为了保证现金流的健康,只能无奈选择降价甩卖。
当然,这些房企大多也比较喜欢开发刚需产品,因为刚需产品相对来说不用在产品打造上花太多心思,价格就决定了一切。
所以,在前两年昆明楼市一片向好的时候,很多刚需盘也应声涨了一波。而当目前楼市回归理性,这部分因牛市而出现的泡沫就被挤掉,刚需盘开始最先绷不住,开始降价。反观那些高端改善项目,除了个别特例,大部分在牛市的时候能增值,到了如今的熊市也能保值,价格比较稳定,波动不大,如同股市里黄金这样的硬通货,能抗风险。
仔细观察市场,区位好、配套强、产品优势明显的项目,鲜有房价“跳水”的情况。其实,这也可以简单理解为,跟购房人在挑项目一样,市场本身也在挑房企,优胜劣汰,强者生存。