地产与星空|权益销售比仅55%、经营现金流两年为负旭辉难题下如何做“三好生”？过去几年

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过去几年，旭辉因为高增长而被业界称为“行业黑马” ，销售规模的一路狂飙，同时，质疑声始终存在在合作项目的并表问题之上。关于旭辉权益销售和销售“注水”的流言，旭辉董事长林中曾对媒体表示， “旭辉要做‘三好生’ ，即增长率、负债率和利润率的平衡。 ”从目前来看，想当“三好生”并不那么容易当。
近日，旭辉控股发布6月销售简报显示， 2020年1-6月，旭辉控股累计合同销售金额约人民币807.3亿元，同比上年下降8.7%减少76.7亿元。据克而瑞的数据，旭辉今年上半年权益销售额444亿元，权益销售比约55% 。销售排名位列行业第18名，下降了3个名次，权益销售排名已20名开外。
据年报，截至2019年末，利润相关指标方面，旭辉控股毛利率为30% 。核心净利润69.03亿元，同比增24.7%；归属股东净利润64.37亿元，同比增长19% 。负债及现金流方面，截至2019年底，旭辉控股净负债对股本比率为68.5% ，手头现金为576亿元；加权平均债务成本为6.0% 。
旭辉的财务与同规模民营房企相比，仍属稳健，但“忧虑”依旧隐藏在合作扩张之中。旭辉试图在权益销售上进行加强，效果并不佳，刚刚起步的多元化业务也没有竞争力。
低权益里的隐忧
从时间线上看，旭辉拿地权益占比下降较为明显是在2015年、2016年前后。当然，旭辉也享受到了这种“低权益扩张”的福利， 2017年，旭辉达成千亿成就，在这一年里，旭辉的权益比从三年前的77%左右降到了52.9% 。与此同时，旭辉从千亿跨越到两千亿也只花了两年时间。
“合作扩张”是旭辉销售额快速增长的秘诀，但弊端也有很多。首先就是增收不增利，即营收、核心利润实际上还无法匹配其在行业内的规模地位。在过去五年时间里，其核心净利润率分别为12.1%、12.7%、12.8%、13.1%和12.6% 。该公司归母净利润对净利润的占比也从2016年的89%降至2019年的71% 。与之相对应的是， 2019年，世茂集团的核心净利润比两千亿量级旭辉的营收和利润高出了50%-60%左右。
在今年的业绩会上，林峰表示：“今年，旭辉将进一步多元化的拿地能力，持续发力收并购，并且努力提升土储权益比重，目前土储权益比已经从58%提升65% ，今年将继续提升至70%” 。 70%的权益依旧低于行业平均，且想从55%提升至70%并非易事。
进入2020年，旭辉多元化拿地动作之一是旧改。 6月10日，旭辉集团发布消息称，于6月9日，旭辉集团与珠海经济特区丹田集团签署了战略合作协议，双方此次合作主要将以珠海宁堂村等多个旧村改造。
据了解，通过“合作开发+旧城改造”的模式，旭辉在华南已进入8个城市，合计锁定逾30个项目。此外，旭辉在广州成立了旧改公司，完成签订6个村的旧改协议。
“虽然旧改的周期长，但是最后产生的利润也更高。我们每年也将用10%的回款用于商业办公的投资，保持可持续的租金收入。 ”林峰说。
持续的收购，让旭辉的债务同步飙升，据年报，该公司总债务为1036.986亿元，而2018年，这个数字是778.65亿元，同比增长了33%左右。此外，据旭辉2019年报显示，旭辉经营现金流为-120.25亿，并且已连续两年经营现金流为负。
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多元化迷途
“可能十年以后看旭辉，就像看香港新鸿基一样，一半是开发业务，一半是收租业务。 ”林中说。
该公司商业物业发力点，主要是长租公寓和商业物业，其中长租公寓，旭辉涉足较早，且规模较大。截至2019年末，领寓国际已完成逾20个城市的覆盖、签约房间数量累计超过6.8万间。作为“房地产+”主营业务之一的长租领域，旭辉期望颇高。
2018年，旭辉领寓CEO张爱华公开表示， “旭辉领寓未来将进入亚洲、欧洲等国际核心城市， 2021年管理规模将达20万间，实现IPO上市。 ”
但让人费解的是，旭辉领寓具体的经营情况， 2019年年报中并未提及，在今年3月的业绩会上，旭辉领寓亦未被提及。
随着一波长租公寓资金链断裂、暴雷，目前的市场热度已大不如前。房企布局长租公寓的步伐在减缓，有的甚至剥离该业务。万科总裁兼首席执行官祝九胜直言，长租公寓现在看起来要赚钱很难。
不过，今年1月，旭辉领寓与新加坡政府投资公司（GIC）在沪举行长租公寓投资平台启动仪式。该投资平台投资规模为5.7亿美元，计划未来4年内投资于中国一线和二线城市优质位置的长租公寓项目。
在商业物业上，尽管这一块的租金收入目前相比总营收少得可怜。林峰称，未来商业比重在整体业务版图中占比会逐年增加。分页标题
资料显示，旭辉商业地产2019年全年租金收入，林中对商业寄予的希望是继续翻番，明年租金收入达到7亿元， 2021年达到10亿元。目前旭辉运营的商业面积约为60万平方米，另有66万平方米在建。
旭辉在规模化的道路上，找到了自己独特的“弯道超车”的方式，不过，这种方式留下了较多后遗症，且后期增长乏力，如何转型，实现真正独立，在多元化业务上增加安全边际，这考验着旭辉管理层的智慧。

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